Turismo, in Umbria cresce l’extralberghiero e “trasforma” le città

In molti centri storici si osserva un calo di residenti a vantaggio di affitti brevi: Narni come caso emblematico della regione

La ricerca AUR (Agenzia Umbria Ricerche) condotta dal responsabile area “Mutamenti sociodemografici”, Giuseppe Coco, ricostruisce l’ascesa continua dell’extralberghiero dal 2000 al 2025. Un settore che più che raddoppia i volumi, supera 1,3 milioni di arrivi e ridisegna l’economia del turismo umbro

Numeri, tendenze e curiosità di una trasformazione che cambia anche le professioni dell’ospitalità ma apre interrogativi sul futuro equilibrio tra attrattività, vitalità sociale e sostenibilità urbana

Tra il 2000 e il 2025 il turismo umbro attraversa quattro stagioni: espansione, stabilizzazione, shock pandemico e nuovo salto di scala. Le presenze passano da poco più di 5 milioni a quasi 8 milioni, mentre gli arrivi crescono da 1,9 a oltre 3 milioni. Dentro questa traiettoria, però, c’è un protagonista che cresce più di tutti: l’extralberghiero. Agriturismi, B&B, case vacanza e affitti brevi diventano la componente più dinamica e, negli ultimi anni, dominante del sistema turistico regionale.

Il sorpasso storico: da un terzo a oltre metà delle presenze

All’inizio del millennio l’extralberghiero valeva il 34% delle presenze. Poi la curva accelera:

• 2002: 43,2%
• 2007: 46,3%
• 2019: 49,9%
• 2024: 52,6%
• 2025: 53,3%

In valori assoluti, il settore passa da 1,7 milioni di presenze nel 2000 a oltre 4,2 milioni nel 2025, più che raddoppiando. Il dato più sorprendente è la stabilità oltre la soglia del 50% negli ultimi anni: oggi più di un turista su due dorme in strutture extralberghiere.

Nel 2023, superato per la prima volta il milione di arrivi

Gli arrivi extralberghieri raccontano un’altra scalata impressionante. Nel 2000 erano 355 mila, pari al 18,6% del totale. Nel 2025 diventano oltre 1,3 milioni, cioè il 43,4% dei flussi regionali.

Alcune tappe chiave:

• 2001: superata la soglia del 20%
• 2007: 620 mila arrivi
• 2019: 912 mila
• 2023: superato per la prima volta il milione
• 2025: oltre 1,3 milioni

La pandemia rallenta, ma non inverte la tendenza: dal 2022 la crescita riparte più forte di prima.

Nel 2025 l’Umbria registra 53 presenze extralberghiere ogni 100 turisti. Nel 2000 erano 34. Un ribaltamento totale in un quarto di secolo: l’Umbria è diventata una regione a prevalenza extralberghiera.

Perché l’extralberghiero conquista?

La ricerca non entra nelle motivazioni, ma i numeri suggeriscono alcune letture:

• Flessibilità e autonomia: gli alloggi indipendenti rispondono alle nuove abitudini post-pandemia.
• Turismo lento e diffuso: l’Umbria intercetta chi cerca borghi, natura, esperienze personalizzate.
• Prezzi e varietà: l’offerta extralberghiera è più ampia e spesso più accessibile.
• Agriturismi come identità territoriale: un modello che unisce ospitalità, paesaggio e qualità.

L’impatto sul lavoro: nuove figure e nuovi servizi

L’ascesa dell’extralberghiero non è solo un fenomeno turistico: cambia il mercato del lavoro e le professioni dell’ospitalità.

• Crescono i micro-imprenditori dell’accoglienza.
• Si affermano figure ibride: host professionali, property manager, gestori multi-struttura.
• Aumenta la domanda di servizi collegati: pulizie professionali, manutenzione, marketing territoriale, esperienze locali.
• Cambiano le strategie dei territori: più attenzione al turismo diffuso e alla sostenibilità.

Narni: un centro storico che cambia volto tra turismo, residenzialità e funzioni urbane

In molti borghi umbri – e Narni è tra i casi più evidenti – il centro storico sta cambiando volto sotto la spinta dell’extralberghiero. Sempre più abitazioni vengono convertite in case vacanza e B&B, alimentando un settore in crescita ma contribuendo allo svuotamento residenziale e alla perdita di identità urbana.

Negli ultimi 14 anni il comune ha perso circa 2.600 abitanti, con un calo particolarmente forte nel centro storico, dove botteghe e attività tradizionali lasciano spazio a servizi orientati ai visitatori.

Intanto il fulcro della vita quotidiana si sposta verso Narni Scalo, più accessibile e ricco di servizi, mentre il centro storico assume un profilo sempre più turistico e temporaneo. Nonostante il calo dei residenti, gli arrivi continuano a crescere, sostenuti anche da eventi come la Corsa all’Anello e da una permanenza media di 2,6 giorni. La parte bassa della città assorbe popolazione e attività economiche, mentre il centro si specializza nell’accoglienza turistica e universitaria.

---

Una trasformazione strutturale

La lettura congiunta di presenze e arrivi mostra un trend inequivocabile: l’extralberghiero non è più un segmento complementare, ma la colonna portante del turismo umbro. Dal 34% al 53% delle presenze, dal 18,6% al 43,4% degli arrivi: un quarto di secolo che ridisegna l’offerta ricettiva e il modo di viaggiare e di vivere in Umbria.

• “C’era una volta una gatta…”
• Enoturismo: infrastrutture e competenze, i due nodi che limitano lo sviluppo
• Capitale umano, innovazione e nuove alleanze per Umbria Aerospace Cluster
• L’Umbria dell’hi‑end che non ti aspetti
• Turismo, in Umbria cresce l’extralberghiero e “trasforma” le città